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부동산 신탁등기란?

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작성자 최팀장 댓글 0건 조회 705회 작성일 21-05-24 16:24

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부동산 신탁등기에 대해 좀 더 쉽게 설명해드리겠습니다 많은 도움이 되었으면 합니다
건물이 완공된 후에는 중도금 대출을 받은 금액만큼 나중에는 담보대출로 변경하게
되는데 나머지 잔금까지 다 치르고 나면 등기를 한다고 말합니다.
이 과정에서 일반 담보대출 대신 신탁등기를
할 경우에 부동산에 대한 담보대출 비율이 기존 담보대출보다 조금 더 많이 나오게 됩니다.

 

부동산 신탁등기란?

신탁등기란 신탁법상 신탁은 특정의 재산권을 타인으로 하여금 일정한 자의 이익이나
일정한 목적을 위해 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 것을 말합니다.
이때 등기해야 할 재산권의 신탁은 등기해야
제3자에게 대항할 수 있는데 이때 시행하는 등기를 신탁등기라고 하며 부동산등기법
제81조에 신탁등기의 등기사항이 규정되어 있습니다.

다시 말해 신탁은 건물을 신축하려고 하면
많은 돈이 필요하기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미하며, 신탁사를 끼고
담보대출을 진행하는 것을 말합니다.
부동산을 소유하고 있는 사람이 부동산의 관리와 처분, 개발을 신탁회사에 위탁하면서
일정의 신탁보수를 지불하는 것을 말하며 신탁등기는 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁,
개발신탁 등이 있습니다.

 

1. 담보신탁

일반적으로 부동산 거래에서 가장 자주 접하는 것이 담보신탁이라고 할 수 있으며
신탁계약을 한 뒤 수익권증서를 교부받은 후
수익권증서를 담보로 위탁자가 금융기관에서 대출을 받는 것을 뜻합니다.

위탁자의 부동산을 수탁자인 신탁회사가 관리하고 빌린 돈을 상환하지 못할 때에는
그 부동산을 처분하여 은행에 대출금을 상환하는 방식입니다.
은행에 근저당을 설정하는 비용보다 저렴하며, 금리가 낮고 다른 금융권 대출보다 담보대출도
많이 나오고 간편해서 많이 이용하고 있습니다.

2. 관리신탁

부동산 관리를 전체적으로 수탁자가 맡아서 하는 것을 의미하며, 또는 일부를 수탁자가
맡고 나머지 일부를 위탁자나 제3자가 관리하는 것을 관리신탁이라고 말합니다. ​

3. 처분신탁

신탁회사의 명의로 소유권 이전등기를 한
다음에 해당 부동산의 매매를 진행하도록 하는 것을 처분신탁이라고 말합니다.
처분신탁은 임차인, 건물, 소유권 등 일체를
관리해주는 것과, 등기부 상의 소유권만관리해주는 것 두 가지 종류로 구분됩니다.

4. 개발신탁

토지를 소유한 사람이 건물을 지으려고 할 때
자금 관리나 건물 짓는 방식, 건축 허가 등 고민되는 부분이 많을 겁니다.
이러한 경우 신탁회사의 계획에 따라 건물을 신축하고, 임대, 관리, 처분까지
맡아서 하여 사업 수익을 위탁자에게 돌려주는 방식의 신탁입니다.

즉 위탁자는 토지를 맡기고 신탁회사에서
개발과 자금조달까지 하고 처분 후에 수익을 정산하는 형태로 진행된다고 보면 됩니다.

신탁등기 대출 가능 금액은?


신탁등기를 이용하여 대출을 받을 경우에는
방 공제금액(소액임대차인의 최우선 변제 금액)이 없기 때문에 주택 담보대출이 많이 나옵니다.
보통 빌라를 기준으로 일반적인 대출이 60%
수준이라면, 신탁등기를 이용하여 대출할 경우 매매가의 80~90%까지 대출이 가능합니다

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